突發(fā)事件篇
1、小區(qū)內(nèi)突然停電 物業(yè)公司采取措施
案情介紹：
某日中午約一時(shí)，正值午膳時(shí)間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處理。
到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，估計(jì)最少須要8個(gè)小時(shí)才能更換修復(fù)。
案情分析：
管理處立即想到其會(huì)產(chǎn)生的影響：
1、水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約1~2小時(shí)后水箱用盡后會(huì)出現(xiàn)停水；
2、后備發(fā)電機(jī)須長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行；
3、除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作；
4、除緊急照明外，其它公共照明全部停止；
5、黃昏下班高峰期電梯會(huì)出現(xiàn)擁擠和混亂。
6、大樓整體安全會(huì)受影響，隱患因停電而存在；
采取措施：
管理處針對(duì)以上問(wèn)題，逐一做出相應(yīng)措施：
1、生活用水
尋找供水點(diǎn)。唯一能提供食用水供應(yīng)的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須立即用軟管將水源接出到公眾地方；
聯(lián)想到白天一般都是老弱婦儒留在家中，到供水點(diǎn)取水在運(yùn)送上會(huì)出現(xiàn)困難，于是安排管理處員工準(zhǔn)備手推車，在每個(gè)供水點(diǎn)候命，幫助有需要人士。
2、后備發(fā)電機(jī)
安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行需要。
3、消防電梯
安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過(guò)載。
4、照明
為各崗位保安員配備應(yīng)急燈和手電筒；
安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護(hù)送低樓層住戶上下。
5、電梯使用高峰期
張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息；
管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰。
6、安全
增派保安員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序和協(xié)助工作；
安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。
修理工作在緊張地進(jìn)行，不幸地由于零配件的供應(yīng)及技術(shù)性問(wèn)題，故障不能在預(yù)計(jì)時(shí)間內(nèi)完成。管理處全體職員都主動(dòng)推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作。但在考慮到若真的需要通宵達(dá)旦工作，第二天會(huì)影響管理處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時(shí)回家休息。
在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個(gè)修復(fù)工作最后于第二天上午六時(shí)完成。
在整個(gè)修復(fù)工作過(guò)程中，有這樣幾件事：
晚上十一時(shí)許，當(dāng)工程人員尚在緊張地進(jìn)行維修時(shí)，有住戶從鄰近商場(chǎng)超市購(gòu)了很多的飲料及食品，慰勞管理處員工。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受；
整個(gè)事故處理過(guò)程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無(wú)一投訴；
柴油發(fā)電機(jī)整晚發(fā)出隆隆的響聲，無(wú)一住戶因噪音投訴。
結(jié)果：
第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級(jí)作出全面報(bào)告。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表?yè)P(yáng)信。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表?yè)P(yáng)。
第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級(jí)作出全面報(bào)告。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然不是投訴信而是表?yè)P(yáng)信。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表?yè)P(yáng)。
管理處全體員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來(lái)的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。
點(diǎn)評(píng)：
物業(yè)管理在旁人看來(lái)是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來(lái)都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時(shí)候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。
2、如此撬門物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任
案情介紹：
張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。
因?yàn)樗鞑恢�，王小姐便�?qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將我的房門撬開，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。
案例評(píng)析：
管理處的行為符合緊急避險(xiǎn)的情況。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。
緊急避險(xiǎn)行為因其保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，所以被我國(guó)法律所認(rèn)可。我國(guó)民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。
本案中，家中漏水時(shí)，張先生出差在外，而水流不止，并且已經(jīng)和正在進(jìn)一步對(duì)樓下王小姐家中財(cái)產(chǎn)造成損害，所以當(dāng)時(shí)的情況是非常危險(xiǎn)的，如果不及時(shí)采取措施，肯定會(huì)對(duì)樓下住戶造成更大的財(cái)產(chǎn)損害。
管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無(wú)法及時(shí)與您聯(lián)系的情況下將房門撬開進(jìn)行維修，完全符合緊急避險(xiǎn)的條件。管理處采取的緊急避險(xiǎn)措施可能會(huì)對(duì)張先生家的門窗或其它相關(guān)的設(shè)施造成一定的損害，財(cái)產(chǎn)損害賠償問(wèn)題可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見（試行）》第１５６條解釋為："因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起的，行為人采取的措施又無(wú)不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)�，可以�?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?quot;
本案中，張先生長(zhǎng)期不在家，而家中卻突然漏水，說(shuō)明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險(xiǎn)的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。本案管理處作為第三人實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為，如果采取的緊急避險(xiǎn)措施沒有超過(guò)必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 |
