物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇
1、房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋
案情介紹:
李某在某市有四間房。當其外遷時,便將產(chǎn)權(quán)證書和房屋一起交其堂叔張某代管,并告知他說幾年后還回來,不要賣房。幾年后,張某見房屋價格日趨上漲,便自作主張,將房屋賣給了王某,雙方簽訂了協(xié)議,并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。隨后,王某將房屋租與趙某經(jīng)營餐廳。李某聽說后,趕回某市訴至法院,要求王恢復原狀,返還房屋。
法院審理如下:
1、 張與王之間的買賣協(xié)議無效;
2、 王與趙之間的租賃協(xié)議無效;
3、 趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某;
4、 張某賠償趙某財產(chǎn)損失。
案例評析:
1、張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同,未經(jīng)房主追認,該合同無效。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人,并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利!冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第23條規(guī)定:代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。張某的行為明顯以超越代理權(quán)。
《民法通則》第66條規(guī)定:沒有代理權(quán),超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為,只有經(jīng)過被代理人的追認,被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為,由行為人承擔民事責任。因此,該買賣協(xié)議無效。
2、王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無效!睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定:無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力。因此,王盡管與張達成買賣協(xié)議,并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更,但由于該買賣協(xié)議無效到訂立協(xié)議之時,因此,他沒有對房屋的所有權(quán),沒有處分、管理、使用房屋的任何權(quán)利。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的,至于趙的損失,則按法律追究張的責任。
3、張超越代理權(quán)代為出賣房屋,未得李追認,應(yīng)承擔因此造成的責任。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。趙誤租了張出賣給王的港務(wù),并投資進行裝修,該買賣合同的無效和租賃合同的無效。迫使他不得不騰退房屋,停止營業(yè),其裝修房屋的損失以及停止營業(yè)的損失都應(yīng)有張負責賠償。只有這樣,才能真正體現(xiàn)法律的價值取向。
2、借名買房人誰保護
案情介紹:
1996年,外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區(qū)購得商品房一套(1996年,外地人不得在北京購買商品房)。后雙方發(fā)生糾紛,訴諸法律。像李某這樣借他人名義買房的事情,在法律上是否受保護?
點評:
本案需要解決的兩個焦點問題是:
一、 憑什么確定產(chǎn)權(quán)?
二、法律是否保護影子產(chǎn)權(quán)人?
我國的《民法通則》第71條規(guī)定,財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標的的物權(quán)。物權(quán)是排他性的權(quán)利,這是物權(quán)的效力特征。物權(quán)的排他性是指一物之上不能有兩個或兩個以上互不相容的物權(quán),即"一物一權(quán)"。
在我國如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢?《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定:國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定:申請人應(yīng)當按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記,領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。
第5條規(guī)定:房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。第11條規(guī)定,權(quán)利人(申請人)為自然人的,應(yīng)當使用身份證上的姓名。
因此,房屋權(quán)屬登記具有強制性,是我國房地產(chǎn)管理部門實施的行政管理行為。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認,而取得社會公認的權(quán)威,由法律依靠國家強制力加以保護,可以對抗權(quán)利人以外的任何人。另外,權(quán)利由于登記而具有公開的性質(zhì),可以向社會公開房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果,保障房地產(chǎn)交易的安全。所以只有經(jīng)過登記的房屋所有權(quán)受法律保護,權(quán)屬證書是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。
在現(xiàn)實中,有些人為了達到其特殊的目的,如規(guī)避當?shù)厣唐贩夸N售的有關(guān)法律規(guī)定,以他人的名義購買內(nèi)部職工房、內(nèi)銷商品房、特困補助房、經(jīng)濟適用房等,從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人。因為國家或單位在銷售這類房屋時根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價較低,有些房價甚至低于成本價。對于這類案件房產(chǎn)權(quán)的認定問題目前存在較大的爭議。那么,應(yīng)不應(yīng)該保護所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢?
首先購房款的真正來源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。同時如以購房款的來源為確定房產(chǎn)權(quán)屬問題的依據(jù)必定會導致房產(chǎn)權(quán)的極大混亂,從而引發(fā)產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定、不確定。因為誰也不能肯定其合法購買的房產(chǎn)有一天會不會突然冒出一個影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人,從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。
其次是由于如果司法部門認可了影子產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán),也就是對其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進行了追認,從而保護了影子產(chǎn)權(quán)人的違法所得,使其違法行為合法化。
因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù),因為房地產(chǎn)的權(quán)屬問題屬于要式契約,我國對于這種不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。因此,在處理房地產(chǎn)案件中,房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)。
3、如此房屋糾紛怎么辦?
案情介紹:
劉某將一幢房屋贈送給了家鄉(xiāng)的親戚張某,并在簽訂了書面贈與合同的情況下,將房產(chǎn)證一并交付。張某一家搬進該房屋6個月后,因該房年久失修,產(chǎn)生傾斜,影響到鄰居家的房屋,鄰居提出賠償要求,張某以該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)由劉某負責為由,予以拒絕。
案例評析:
此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈與關(guān)系是否成立,房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。
根據(jù)[中華人民共和國民法通則]72條:按照合同或者其按合法方式取得財產(chǎn)的,財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。在一般情況下,動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移,都是以財產(chǎn)交付作為標志。但房屋屬于不動產(chǎn),有其特殊規(guī)定,是以產(chǎn)權(quán)過戶為標志。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 [中華人民共和國民法通則]若干問題的意見第128條:公民之間贈與關(guān)系的成立,以贈與物交付為準,贈與房屋,如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的,應(yīng)當認定贈與關(guān)系成立;未辦理過戶手續(xù),但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人,受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的,可以認定贈與有效,但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。
由此可以看出,劉某贈送給比張某的房屋雖然尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),但張某一家已經(jīng)實際占有、使用了該房屋,雙方的贈與關(guān)系是合法并有效的,張某應(yīng)是該房屋的實際所有權(quán)人,涉及該房的一切糾紛都應(yīng)由張某負責。
4、產(chǎn)權(quán)糾紛
案情介紹:
甲系臺灣同胞,托付乙在大陸為其買房子。房產(chǎn)經(jīng)營公司告知乙:臺灣同胞不能在本市區(qū)買商品房,乙就以自己的名義為甲在市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司以人民幣47455元的價格簽訂了購房合同,隨后并支付了房款,取得了乙產(chǎn)名的購買房屋發(fā)票并對房屋進行裝修。
待甲回大陸居住時,甲、乙對購房款和裝修費進行了結(jié)算,甲付清了全部費用給乙,乙出具了一份代為購買證明書給甲,甲又出具了一份"所購房屋中的一半贈與乙使用所有"的憑證交給了乙。但乙始終未說明此房屋是用乙的名義所購置的事實。
之后,甲、乙之間發(fā)生糾紛,甲向乙要所購房屋鑰匙時,乙不給而訴諸于法院。
法院審理如下:
1、 房屋的產(chǎn)權(quán)歸乙所有。
2、 乙返還甲全部購房款和裝修費,在判決生效之日后三個月內(nèi)還清。
案情分析:
1、原告甲不能取得訴爭房屋的所有權(quán)。據(jù)本市《出售商品房住宅管理辦法》第十一條規(guī)定:"用僑匯購買商品住宅的下列對象,可向批準經(jīng)營僑匯售房業(yè)務(wù)的單位辦理申請手續(xù)。甲是臺灣同胞,但市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司沒有經(jīng)營僑匯住宅的業(yè)務(wù)范圍。因此,原告甲不具有在本購買商品房的資格,故甲要求取得訴爭房屋的所有權(quán)是不能支持的。
2、乙以自己的名義所購買的商品房應(yīng)歸乙自己所有,但應(yīng)將購房款及裝修費全部返還甲。乙在得知臺灣同胞不能以自己的名義在市區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營公司購買商品住宅后,即以自己的名義購買,并經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)營公司同意與房地產(chǎn)經(jīng)營公司簽訂了購房協(xié)議,預付了定金,依法確定了乙與市區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營公司房屋買賣法律關(guān)系,該房的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給乙。雖然乙買房是在甲委托的情況下,但由于甲不具有買房資格這一前提條件下,不具有該房屋買賣合同的主體資格;因此,甲不能取得該房屋的所有權(quán)。然后乙明知不能履行甲委托他代為購房的事項,非但不將實際情況告訴甲,反而向甲收取全部購房款和裝修費用。因此乙應(yīng)當將甲出資的全部購房款及內(nèi)部裝修費用全數(shù)歸還甲。
3、乙還提到甲已將一半房產(chǎn)贈與乙,因此只愿返還3萬元的請求不能成立。
但甲尚未取得 房屋所有權(quán),無從將房屋的一半贈與乙。因此,這項贈與行為當然不成立。 |